Lorsqu’un locataire ne parvient pas à régler ses loyers et charges, l’expulsion effective ne peut être enclenchée qu’après la mise en place d’une procédure de résiliation du bail. Cette démarche requiert l’intervention d’une seule instance habilitée à prononcer à la fois la résiliation du bail et l’ordonnance d’expulsion : le Juge du Contentieux de la Protection au sein du Tribunal Judiciaire compétent pour l’emplacement de l’immeuble. Il est important de noter que même avec une décision de justice en main, le propriétaire ne peut pas directement procéder à l’expulsion. Dans le cas où aucun accord n’a pu être trouvé avec le locataire pour résoudre le problème des loyers impayés, le propriétaire peut entreprendre des démarches en faisant appel à un huissier, qui sera chargé de mettre en œuvre l’expulsion ordonnée par le tribunal. Agir de façon indépendante, sans l’intervention d’un huissier, expose le propriétaire à des sanctions pénales.
Les étapes de l'expulsion au cours de la procédure de résiliation du bail
Une fois qu’une décision de justice constatant la résiliation du bail a été rendue à l’encontre du locataire, incluant à la fois l’obligation de payer les loyers en souffrance et l’ordonnance d’expulsion, le propriétaire peut mettre en action l’expulsion grâce à l’assistance d’un huissier. Toutefois, avant que l’expulsion ne soit concrétisée, l’huissier doit effectuer plusieurs notifications au locataire, puis solliciter l’intervention de la force publique.
Avant l’expulsion
Une fois la décision de justice émise, l’huissier doit en informer le locataire par une signification officielle. Selon les termes de la décision du juge, un avis de quitter les lieux peut être émis peu après cette signification. Si le locataire, ayant reçu cet avis, ne quitte pas les lieux et que le propriétaire souhaite poursuivre la procédure en raison de loyers toujours impayés, l’huissier peut, deux mois après l’avis initial, délivrer une Notification d’expulsion au locataire et solliciter l’assistance de la Force Publique auprès du Préfet. Ces actes peuvent être exécutés même durant la période de trêve hivernale. Toutefois, pour que l’expulsion soit réalisée effectivement, le propriétaire doit attendre l’approbation de la Force Publique par la Préfecture. Cette approbation ne peut être délivrée pendant la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.
Le jour de l’expulsion
Une fois que la Préfecture a accordé l’approbation de la Force Publique, seul un huissier est autorisé à exécuter l’expulsion de manière formelle. Lors de cette procédure, l’huissier sera accompagné par des représentants des Forces de l’Ordre. De plus, un serrurier sera présent le jour de l’expulsion.
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Procédure en cas de présence ou d'absence du locataire
Deux scénarios sont possibles :
1/ Le locataire est absent du logement
L’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier établit alors un procès-verbal d’expulsion et informe le locataire au moyen d’une affiche apposée sur la porte, l’informant de l’interdiction d’accéder au logement.
2/ Le locataire est présent dans le logement
S’il ne manifeste pas d’opposition à quitter les lieux, l’huissier dresse un procès-verbal, y incluant un inventaire des meubles.
Si le locataire refuse d’ouvrir la porte, l’huissier rédige un procès-verbal relatant l’échec de l’expulsion et sollicite l’intervention de la police pour ouvrir la porte.
Sort des biens laissés par le locataire
Dans le cas où le locataire abandonne des biens (que ce soit parce qu’il est absent ou qu’il n’a rien récupéré le jour de l’expulsion), le procès-verbal d’expulsion doit contenir les éléments suivants :
- Inventaire des biens du locataire, en mentionnant s’ils ont une valeur marchande ou non.
- Indication du lieu et des conditions d’accès au local où les biens sont entreposés.
- Obligation pour le locataire d’enlever ses biens dans un délai de 2 mois, à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal. Les biens non récupérés peuvent être vendus aux enchères publiques s’ils ont une valeur marchande, sinon, ils seront considérés comme abandonnés. Les papiers et documents personnels sont conservés par l’huissier sous enveloppe scellée pendant 2 ans.
- Possibilité pour le locataire de contester l’évaluation de la valeur marchande des biens dans un délai d’un mois à compter de la remise ou de la signification du procès-verbal, avec indication du juge compétent pour traiter cette contestation.
Le propriétaire peut-il réaliser lui-même l’expulsion de son locataire ?
Il est crucial de noter que le propriétaire n’a pas l’autorité d’expulser lui-même le locataire, même si ce dernier ne paie pas les loyers ou cause des problèmes de voisinage. Même si une décision de justice a été obtenue, condamnant le locataire à payer les sommes dues et à quitter le logement, le propriétaire ne peut pas mettre en œuvre la décision de justice par lui-même. Si, malgré cela, le propriétaire tente de récupérer le logement par la force ou en changeant les serrures, il risque des sanctions sévères. Selon l’article 226-4-2 du Code Pénal, contraindre un tiers à quitter son domicile sans avoir obtenu l’approbation de l’État, conformément aux dispositions de l’article 153-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, en recourant à des manœuvres, des menaces, des voies de fait ou des contraintes, est passible de trois ans d’emprisonnement et d’une amende de 30 000 euros.
En résumé, la procédure d’expulsion pour loyers impayés implique une série d’étapes strictes, requérant une action coordonnée entre le propriétaire, l’huissier et les autorités compétentes. Il est essentiel pour toutes les parties impliquées de respecter scrupuleusement les lois en vigueur et de suivre le processus légal pour éviter toute violation des droits du locataire ou toute action pénale contre le propriétaire.